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返済方式について考える

住宅ローンの返済方式といえば「元利均等返済」がもっとも一般的ですが、「元金均等返済」についてはご存知でしょうか?この2つの返済方式の特徴をそれぞれあげてみましょう。


まず、元利均等返済は、ローンの元金+利息で、毎月一定額の返済になるように組んでいるもの。ローンの金利そのものが変わらないかぎり、毎月の返済額は同じです。しかし、返済開始当初はローン元金が多いので、返済額のうち利息がしめる割合がかなり高くなります。最初のうちは元金がなかなか減ってくれません。


これにたいして、元金均等返済は、毎月同じ額の元金を返していきます。そして、その毎月一定の元金返済+その月のローン残高にたいしてかかる利息=返済額、となるわけです。残高が3000万であろうが500万であろうが毎月減っていく元金は同じ、というわけです。しかし、ローン当初の返済金額は元利均等返済よりかなり高額になります。


それでは、具体的に比較してみましょう。
条件は、3000万円を35年ローン全期間固定金利で、金利は3.5%、ボーナス返済はなし、と仮定します。


まず、元利均等返済の場合。
月々の返済金額は、123,987円。初回返済が終わった後の元金残高は、29,963,513円。
35年間でかかる利息の総額は、22,074,620円。元金とあわせた総返済額は、52,074,620円となります。


次は、元金均等返済の場合。
初回返済金額は、158,929円。初回返済が終わった後の元金残高は、29,928,571円。
そして返済開始から14年1ヶ月の時点で返済額は123,929円となり、ここから月々の返済金は元利均等返済より安くなります。最終月の返済額は、71,457円。35年間でかかる利息の総額は、18,418,750円。元金とあわせた総返済額は、48,418,750円となります。


こうしてみると、元金均等返済の方が、スタートラインの返済額は相当きついものの、最初から多くの元金を返していくだけに、総返済額が少ないことがわかります。


ですから、まだお子さんが小さく、十数年後の方が学費などの支払いで厳しい家計が予測されるというように、「住宅ローンは今きつくてもいいから、あとでラクになりたい」という方は、元金均等返済を検討してみる価値は大いにあるでしょう。


ちなみに、この元金均等返済の住宅ローンは、残念ながら扱っていないところも多いので、ご注意下さい。


それにしても元金均等返済ってマイナーですよね^^;理由としては、やっぱり最初の返済金が多いため、数字見ただけで尻ごみしちゃう人がいるので、宣伝には使いづらいからだと思いますが…チラシなどに書かれるのは当初返済額ですからねえ。


でも私個人としては、なかなか「使える」返済方式だと思いますよ。

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