頭金ゼロ借り入れのリスク
さて、2割がとりあえずの目安とされる頭金。もちろんさらに多く用意できるにこしたことはないのですが、逆に頭金がまったくなくても借りられる、という住宅ローンもあります。
「頭金ないけど、今は低金利だし、今のうちに買っちゃうかー、家賃なんてドブに捨てるだけだし！」なんて、頭金なしで申し込もうとしている人はいませんか？それは非常に危険な考え方です。
そもそも賃貸生活中、いくら家賃を払っているからとはいえ、頭金に充当するお金をまったく貯められていない、ということ自体がまず問題です。分譲マンションはたいてい、そこらの賃貸物件より広いこともあって、何だかんだと賃貸時代より負担が大きくなるケースがほとんどですからね。
それだけではありません。もしマンションを手放さざるを得なくなった時でも、頭金ゼロで全額ローンになると、そうそう身動きが取れないのです。
「マンションは買ったとたんに価格が2割落ちる」みたいな言葉をよく聞きませんか？
まあ、実際マンション一戸建て関係なく、購入時より住んでからの方が価格が上がるなんて、せいぜいバブルの時代か、あるいは特に立地等にめぐまれたごくごく一部の物件だけです。圧倒的大多数の物件は、古くなればなった分だけ査定価格も落ちます。
では、頭金を用意しないとどんなことになるか、一般的な頭金を用意した人との比較という形で、ちょっとシミュレーションしてみましょう。
4000万円のマンションを買うために、Aさんは頭金2割を用意して、住宅ローンを3200万円借りました。同じマンションを、Bさんは4000万全額ローンで借りました。住宅ローンは元利均等返済、35年の全期間固定金利、金利は3.5％です。
しかし10年後、事情でマンションを売らざるを得なくなりました。しかし、築10年のマンションについた査定額は、購入価格から3割ダウンの2800万円でした。
Aさんの場合、10年経過した段階でのローン残高は、26,417,656円。ローンと相殺しても、少しはお金が残りました。これを仲介手数料や引越し費用などに充当することができ、そして月々の返済にも多少余裕があった（月132,253円）ので、ある程度は貯金も貯まっています。
しかし次のマンションを買うための頭金には少し足りないので、しばらくは賃貸生活となりそうですが、この貯金を増やしていこうとがんばっています。
Bさんの場合、10年経過した段階でのローン残高は、33,022,106円。マンションを売ろうとしても、査定額はローン残高より約500万円も低いのです。毎月の返済も苦しい（月165,316円）ので、手元にそんなお金もなく、相殺することができません。
売れない以上、仕方ないので賃貸として出すことにしましたが、月16万をこえるローン返済＋管理費＋修繕積立金をすべてカバーしてくれるような家賃をとるのは無理でした。今は格安の古くて狭い賃貸物件に住みながら、家賃でカバーできなかった差額も支払い続けています。2重払いで苦しい生活、なかなか先が見えません…
…こんな例はけっして珍しくありません。これは別にAさんが堅実だというのではありません。Aさんはごく普通の頭金を用意しただけ。ただ単にBさんが無謀なのです。
しかも10年で3割ダウンというのも、多少控えめに見たダウン率です。4割ダウンともなると、Aさんもちょっと苦しくなりますが、それでも手持ち資金も合わせれば何とか相殺できるレベルでしょう。Bさんについては、ローン相殺は3割ダウンでもダメだったのですから、4割ではもはや、お話にもなりません。それにそれだけ価値が下がったマンションだと、賃貸に出してもますますローン返済額との差は大きくなるでしょう。
ちなみに、もし手放すことがなかったとしても、35年間で両者の返済総額の差は1400万円近くにもなり、当初のローン金額差800万円を大きく上回るものとなります。
頭金ゼロOKローンは、購入希望者の立場を考えたローンではないと思います。ファイナンシャルプランナーなど、そのテの有資格者に聞いたら、まず間違いなくやめろと言われるでしょう。
「頭金ゼロOKのローンを扱う金融機関」にいる人間でさえ、仕事ではなくプライベートでどうかと聞かれたら、多分たいていの人はやめろと言います。私もそうですから（苦笑）。これはあくまで契約取れれば、件数上げれば万々歳、という、業者や銀行寄りの考え方からできたローンだと思いますよ。