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専有部分と共有部分

マンションは、購入者の単独所有分とみなされ、リフォーム等でも好きなように扱える「専有部分」と、そのマンションの区分所有者全員での所有分とみなされ、個人の好きなようには扱えない「共用部分」の2つで構成されています。


まず、専有部分とは、コンクリートの壁・床・天井の内側、つまり住居の中身を指します。具体的には、内装設備など一式、壁のクロス、フローリング。そしてややこしいのが玄関扉で、これは内側の「塗装」と、鍵のみが専有部分とみなされます。


鍵は正確にはドアの外側にも出ていますが、これ共用部分にされたらたまったもんじゃないですからね(笑)。


で、これ以外の部分は共用部分。廊下やエントランス・エレベーター・駐車場などなど、みんなで使う部分が共用部分なのは言うまでもないことですが、実質的に個々の住戸だけで使っているものでも、共用部分に当たる部分が結構あります。


まずコンクリートの壁・床・天井そのものは共用部分です。他にもバルコニー、窓および窓枠やサッシ、玄関扉(内側塗装と鍵以外の部分)などが共用部分となっています。


そして共用部分は「区分所有者みんなの財産」ですから、勝手に手を加えることができません。このルールや、占有・共用の明確な区分を理解していないと、トラブルの原因となります。代表的なものでは、バルコニーに物置を置くこと。


これは災害時の避難経路をふさいでしまうことにもつながります。また、防犯カメラなどをつけるために勝手に壁に新たな穴を開けるのも問題です。壁の穴の位置や大きさによっては、建物全体の耐久力に影響を及ぼしてしまうこともあるからです。


まして、隣り合う住戸を2つ買ったからといって、その住戸間の壁を無断でぶち抜いてしまうようなことは絶対にやめましょう。勝手にやって、訴えられれば当然勝ち目はありません。現状復元を自費ですることとなります。しかし、まだお金で解決できればいいですが、主要な壁をぶち抜くなどして、少々の補修などでは取り返しのつかないことになったら…考えるだけでも恐ろしいことです。


共用部分に手を加えたい場合は、管理組合に届出をするなど定められた手続きをきちんと踏まえて、安全性を確認し、許可を得てからおこなうべきです。


ところで、この共有部分については「持ち分」という考え方があります。これは区分所有法で定められていて、専有部分の床面積に比例して、持ち分が決まります。つまり、広い住戸に住んでいる人ほど、持ち分が大きいというわけです。この持ち分の大きさによって、管理費や修繕積立金なども変わってきます。


しかし、持ち分=自分で好きにいじっていい共用部分、ということでは決して決してありませんので、くれぐれもお間違えのないように…

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