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地主の影響を受けるマンション

マンションを建てるためには広い土地が必要。当然、地主と交渉して土地を売ってもらい、用地を確保するわけですが、その際に、地主にたいして、土地代金を金銭で支払うのではなく、マンションの一部(いくつかの住戸や駐車場など)と、物々交換のような形で取引をするという、「等価交換方式」とよばれる形をとっているケースがあるのです。


これは特に、数十戸程度の小規模マンションに見られるケースが多いようです。


しかし、この等価交換方式というのがクセモノ。マンション全体にたいして、地主が所有する割合によっては、議決などに大きな影響を及ぼします。マンションの管理・修繕・建て替えなどの一連の運営において、各議決には相当割合の同意が必要です(予算編成など、管理組合の一般的な決議には過半数、管理規約の変更などには4分の3、建て替えなどの決議には5分の4の賛成が必要)。


しかし、大きな持ち分を持っている地主一人の意向で、それらの議決がいっこうに可決できない、という事態にもなりかねないのです。特に、地主が過半数の権利を握っているようなら、たとえ地主以外の全住人が一致団結しても、なにひとつ決められないどころか、過半数で決めてしまえる項目については地主のやりたい放題です。こうなってしまっては、もはや店子も同然です。


ちなみに、チラシに堂々と「等価交換方式」なんて、まず書いてはくれません。じゃあ、どこを見たらいいのでしょう?まずは、総戸数欄に「非分譲○○戸含む」「地権者用住戸○○戸含む」などと書かれている場合。駐車場も、「非分譲住戸駐車場○○台含む」なんて表記があったら要注意です。


このような表記がなくても、総販売戸数と総戸数に差がある、というマンションは、担当者に聞いて理由を確認してみた方がいいでしょう。


総合的に考えて、等価交換方式を採用しているマンションはリスクが高いといえます。地主所有分がごくごく一部の住戸程度なら、それほど大げさに考える必要はないのかもしれませんが、数%でおさまらないレベルであれば、できるかぎりそのマンションは避けることをおすすめします。

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