定期借地権つきマンション
いい立地なのに、断然他のマンションより安くて、しかも広い！そんなマンションを見つけた場合、まずよーくチェックしてほしいのが、物件概要に、「地代」「借地料」「保証金」といった、通常のマンションの物件概要では見かけない項目が入っているかどうか、というところです。こういった項目が入っているマンションを定期借地権つきマンションといいます。
普通の分譲マンションが、土地について「持ち分」という形での所有形態をとっているのにたいして、定期借地（通称・定借）とは、マンションの土地部分のみを、一定期間の長期（50年以上）にわたって借りる、というシステムのことです。
つまり、マンションの建物自体はマンション住人のものだけど、土地は借りもの地主のもの、というわけです。そのため、毎月地代（借地料）を支払う必要があります。さらに契約時には、少々高額な保証金が必要です。
これはいわゆる「借金のカタ」ならぬ「借地契約のカタ」のような意味で地主に預けるもので、契約期間の終了などで土地を返却した時には全額返還されます。
定期借地権つきマンションは、月々の地代の負担を考えても、土地建物分すべてを購入する一般的なマンションに比べれば負担が軽いというのが大きな特徴です。特に土地が高額になる都市部では、その恩恵を大きく感じることでしょう。
しかしこの定期借地権つきマンション、価格が安いのは嬉しいのですが、それ以外では注意しないといけないポイントがたくさんあります。
まず、契約期間終了後は、更地に戻さないといけない、ということ。つまり、建物を解体しないといけないのです。最初から毎月解体費用を積み立てているマンションもありますが、そうでなければ、その時になって、きちんと全員が解体費用を用意できるでしょうか。
また、50年や60年など、長期ではあるものの「いずれは住めなくなる」という有効期限があるマンションです。そんなマンションにたいして、適切なメンテナンスがおこなわれるでしょうか。「いずれは確実に手放す」建物の管理維持に、住人たちが高いモチベーションを保つというのはきわめて難しいと思います。
特に、30年40年と経過してくると「どうせあと10年20年で壊すんだし」となってしまう可能性が高いでしょう。そうなれば放置状態になってしまい、スラム化一直線の危険性があります。さらにあまりにメンテナンスを軽視すれば、最悪の場合は契約期間終了前に「住めない状態」になってしまう可能性だってあるのです。
さらに、売却についても相当の困難を要します。築数年程度で売り出すならまだしも、年数がたてばたつほど売却は難しくなります。「残り20年で、壊すことが確実に決まっている」…そんなマンションを好んで買う人はかなりの少数派ではないでしょうか。
定期借地についてはまだ歴史が浅く、定期借地権つきマンションの契約期間が終了し、最終的にどうなったかという具体的な実例はまだありません。
「どうなるかは誰にもわからない」…これがもっとも注意すべき点だと思います。予想もしていなかった問題点が今後さらに出てくるかもしれないのです。
定期借地権マンションを検討する際は、価格の安さだけにとらわれるのではなく、その安さの分ついてくるリスクがあるということを、十分覚悟しておいて下さい。
あと、ちょっと変わったタイプの借地権として「建物譲渡特約付借地権」というものがあります。これは30年以上の契約期間をもうけ、その契約期間終了後は建物部分を地主に買い取ってもらう、という内容の借地権契約を交わすものです。
契約期間終了後は、その建物は買い取った地主のものとなりますが、マンション住人は希望すれば家賃を支払い、今度は賃貸としてそのマンションに継続的に住むことができる、というのが「定期借地権」と大きく異なるポイントです。
これは定期借地権と比べるとマンション住人のリスクは低くてすみますが、その分やりたがらない地主が多いので、まだこのシステムを採用しているマンションは少ないのが現状です。